قانون إيجار المبانى لسنة 1991 في السودان

بسم الله الرحمن الرحيم

قانون إيجار المبانى لسنة 1991

ترتيب المواد
الفصل الأول
أحكام تمهيدية
المادة :
1ـ اسم القانون .

2ـ الغاء .

3ـ تطبيق وإستثناء .

4ـ تفسير .


الفصل الثانى
الأجرة الأساسية والزيادة المسموح بها


5ـ الأجرة الأساسية .

6ـ تعديل الأجرة .

7ـ الزيادة المسموح بها

8ـ الإخطار بالنية فى زيادة الأجرة.

9ـ الوقت والمكان لدفع الأجرة وأى زيادة .

10.ـ إسترداد الزيادة غير المسموح بها .

الفصل الثالث
إسترداد الحيازة
11ـ حالات إخلاء وإسترداد الحيازة .

12ـ تأجيل إسترداد الحيازة .

13ـ الحصول على إذن المحكمة فى حالات معينة .

الفصل الرابع
الإجارة والشروط الحكمية
14ـ الإجارة الحكمية .

15ـ الشروط الحكمية .

الفصل الخامس
أحكام عامة
16ـ دفع مبالغ مضاعفة أو مقدمة .

17ـ الإصلاحات .

18ـ إجراءات المحكمة .

19ـ المخالفات والعقوبات .

20.ـ سلطة إصدار اللوائح .





بسم الله الرحمن الرحيم

قانون إيجار المبانى لسنة 1991

(20/10/1991)

الفصل الأول
أحكام تمهيدية


اسم القانون.

1ـ يسمى هذا القانون ، " قانون إيجار المبانى لسنة 1991 " .



إلغاء.

2ـ تلغى المادة 321(7) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984 .



تطبيق وإستثناء.

3ـ (1) يطبق هذا القانون على :

( أ) كل معاملات إيجار المبانى،

(ب) كل قضايا الايجار التى لم يصدر فيها حكم نهائى عند صدور هذا القانون .

(2) يستثنى من تطبيق أحكام هذا القانون ايجار :

( أ) المبانى التى ينطبق عليها قانون إخلاء المبانى العامة لسنة 1969 ،

(ب) الفنادق بجميع درجاتها ،

(ج) المبانى المؤثثة .



تفسير.

4ـ فى هذا القانون ما لم يقتض السياق معنى آخر :

" الأجرة الأساسية " يقصد بها الأجرة المنصوص عليها فى الفصل الثانى ،

"الاصلاحات" يقصد بها أى اصلاحات ضرورية لحفظ المبانى فى حالة صالحة لوظيفتها،

"المبانى" يقصد بها أى بناء أو جزء منه يكون محلا لعقد ايجار منفصل قائم أو سكن،

"المحكمة" يقصد بها المحكمة المدنية المختصة ،

"المستأجر" يقصد به الشخص الملتزم بدفع الأجرة للمؤجر فى مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة ويشمل الذين يسكنون معه عند وفاته بعلم المؤجر ،

"المؤجر" يقصد به فيما يتعلق بأى ايجار سواء كان مبرماً فعلاً أو ممكناً الشخص الذى منحه أو الشخص الذى له الحق فى منحه .





الفصل الثانى
الأجرة الأساسية والزيادة المسموح بها


الأجرة الأساسية.

5ـ (1) تكون الأجرة الأساسية للمباني على الوجه الآتي :

(أ ) بالنسبة إلى المباني المؤجرة ، الأجرة المتعاقد عليها بموجب عقد لم تنته مدته عند صدور هذا القانون،

(ب) بالنسبة إلى المباني غير المؤجرة عند صدور هذا القانون الأجرة التى يتفق عليها الطرفان ،

(ج) بالنسبة الى المبانى المؤجرة اجرة غير مسماة أو التى إنتهى عقد ايجارها ولم تخل عند صدور هذا القانون أو ينتهى عقد ايجارها بعد صدوره ، الاجرة العادلة التى تحددها المحكمة .

(2) عند تقدير الاجرة العادلة ، على المحكمة أن تراعى المعايير الآتية :

(أ ) تكلفة المبانى .

(ب) قيمة الأرض ،

(ج ) الموقع ،

(د ) متوسط أجر المثل الحاضر السائد فى المربع أو الحارة التى يقع فيها المبنى المعنى .



تعديل الأجرة.

6ـ يجوز للمؤجر والمستأجر المطالبة بتعديل الأجرة :

(أ ) عند إنهاء العقد وتحول الإجارة حكمية ،

(ب) بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ آخر تحديد لها بوساطة المحكمة أو آخر تحديد تم الاتفاق عليه خارج العقد .



الزيادة المسموح بها.

7ـ تكون أقصى زيادة مسموح بإضافتها الى الأجرة الأساسية لأى مبنى:

(أ ) مبلغاً لا يتجاوز 6% فى السنة من أى مصروفات يكون المؤجر تكبدها أو أنفقها فى إجراء تغييرات أو إضافات للمبنى ،

(ب) مبلغاً لا يجاوز الفرق بين مبلغ العوائد التى دفعها المؤجر فعلاً والمبلغ الذى كان يدفع كعوائد فى الفترة التى حسبت عليها الأجرة الأساسية . وذلك إذا كان المؤجر ملزماً بدفع العوائد بمقتضى شروط عقد الإيجار .



الإخطار بالنية فى زيادة الأجرة.

8ـ إذا زيدت أجرة أى مبنى ، فلا تكون تلك الزيادة مستحقة أو قابلة للتحصيل إلا بعد إنقضاء شهر كامل من إخطار المؤجر للمستأجر كتابة بنيته فى زيادة الأجرة .



الوقت والمكان لدفع الأجرة وأى زيادة .

9ـ تكون الأجرة – بما فى ذلك أى زيادة مسموح بها – واجبة الدفع فى الوقت والمكان المحددين فى عقد الايجار فاذا لم يكن فى عقد الإيجار فتدفع الأجرة عند نهاية كل شهر ، فى مكان عمل المؤجر أو سكنه.



إسترداد الزيادة غير المسموح بها.

10.ـ اذا دفع المستأجر للمؤجر أى زيادة غير مسموح بها ، فى أى وقت بعد العمل بهذا القانون فيجوز له أن يستردها منه .





الفصل الثالث
إسترداد الحيازة


حـالات الإخـلاء وإسترداد الحيازة.

11ـ (1) تحكم المحكمة بالإخلاء فى أى دعوى يقيمها المؤجر لإسترداد حيازة أى مبنى فى أى من الحالات الآتية :

(أ ) عدم دفع المستأجر للأجرة أو أى زيادة مسموح بها بمقتضى أحكام هذا القانون . على ألا يحكم بالإخلاء اذا عرض المستأجر المتأخرات على المؤجر قبل رفع الدعوى وكان عدم دفع الأجرة بسبب عذر معقول ،

(ب) إرتكاب المستأجر أو من يسكنون معه أو الأشخاص الذين يرخص لهم المستأجر باستخدام المبانى تصرفا متكررا فيه ازعاج لأى من الجيران ويجوز للجار فى هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضى شهر من إخطار المؤجر بذلك ،

(ج) ثبوت إستخدام المبانى أو أى جزء منها لإرتكاب أى فعل مناف للآداب العامة يعاقب عليه القانون ويجوز للجار فى هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضى شهر من إخطار المؤجر

بذلك ،

(د ) إعطاء المستأجر للمؤجر إخطاراً مكتوباً بانه سيخلى المبانى ونتيجة لذلك الإخطار تعاقد المؤجر على بيع المبانى أو تأجيرها أو اتخذ المؤجر أى إجراء ، ترى المحكمة بأنه سيتضرر من جرائه إذا لم يسترد حيازة تلك المبانى ،

(هـ) طلب المؤجر المبانى لسكنه هو أو سكن أى من والديه أو أولاده وأثبت أن كل الظروف تستلزم ذلك ،

(و) حاجة المؤجر للمبانى لغرض آخر غير السكن لإستعماله الشخصى ولم يكن المستأجر يستخدمها للسكن وأثبت المؤجر أن كل الظروف تستلزم إستخدامه المبانى لذلك الغرض ،

(ز) عدم إستخدام المستأجر للمبنى لاكثر من ستة أشهر متتالية بدون سبب معقول وثبوت انه لا يحتفظ بالحيازة لإستخدام حالى ،

(ح) حاجة المؤجر لحيازة المبانى مؤقتاً لأى من الأعمال الآتى بيانها ، وهى :

(أولا) إجراء تغييرات و إصلاحات أساسية عليها ورأت المحكمة أنه من الضرورى أن يخلى المستأجر المبانى أثناء إجراء الأعمال المذكورة ،

(ثانياً) إعادة تشييدها واقتنعت المحكمة فى جديته لذلك وقدم الخرائط وتصريح البناء والمستندات اللازمة لذلك ،

(ط) قيام المستأجر بدون إذن المؤجر بانشاء إضافات جوهرية للمبانى ،

(ى) تأجير المبانى أو أى جزء منها من الباطن دون موافقة ،

(ك) الإخلال بأى شرط من شروط عقد الإيجار ، لا يتعارض مع أحكام هذا القانون ،

(ل) إساءة المستأجر إستعمال المبانى بوجه يضر بها إنشائياً ،

(م) انتهاء الإجارة الحكمية .

(2) إذا بيعت أى مبانى واحتاج المالك الجديد ، لها لأى من الأغراض المذكورة فى أى من الفقرتين (هـ) و (و) من البند (1) لا يجوز له حيازة تلك المبانى إلا بعد أن يعطى المستأجر إخطاراً مكتوباً ليخلى تلك المبانى ، وتنقضى فترة ستة أشهر كاملة على الإخطار .



تأجيل إسترداد الحيازة.

12ـ إذا لم يكن للمستأجر الذى صدر ضده أمر ، باسترداد حيازة المبانى بموجب الفقرة (هـ) أو (و) أو (ح) من المادة 11(1) مبنى بديل فى تاريخ صدور ذلك الامر ، فيجوز للمحكمة بناء على تقديرها أن تؤجل سريان الامر المذكور لأى مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر .



الحصول على إذن المحكمة فى حالات معينة.

13ـ اذا صدر أمر برد حيازة أى مبان استناداً على أى من الأسباب الواردة فى الفقرة (هـ) أو (و) أو (ح) من المادة 11(1) فلا يجوز للمؤجر قبل مضى سنة من تاريخ صدور هذا الأمر أن يؤجر المبانى أو أى جزء منها أو يتخلى عن الحيازة لشخص آخر ، الا بإذن من المحكمة التى أصدرت الأمر .





الفصل الرابع
الإجارة بالشروط الحكمية


الإجارة الحكمية .

14ـ (1) تتحول الإجارة التعاقدية عند انتهائها الى إجارة حكمية بذات شروط الإجارة التعاقدية مادامت تلك الشروط متفقة مع أحكام هذا القانون سوى حق المطالبة بتعديل الأجرة .

(2) يكون انقضاء مدة الإجارة الحكمية على الوجه الآتى :

(أ ) بالنسبة الى الاجارات التى انتهت عقودها قبل بدء العمل بهذا القانون بانقضاء سبع سنوات من بدء العمل به ،

(ب) بالنسبة الى الإجارات التى تنتهى عقودها بعد بدء العمل بهذا القانون بانقضاء سبع سنوات من تاريخ تحويلها إلي إجارات حكمية .



الشروط الحكمية.

15ـ (1) إعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون تكون الشروط الآتية جزءاً من كل عقد للايجار سواء كانت الاجارة تعاقدية أو حكمية والشروط هى :

(أ ) لا يجوز للمستأجر أن يتنازل عن المبانى أو يؤجرها من الباطن أو يتخلى عن حيازتها أو حيازة أى جزء منها بأى وجه آخر دون موافقة المؤجر كتابة ،

(ب) تعتبر الموافقة المذكورة فى الفقرة (أ) حاصلة بحكم القانون إذا امتنع عنها المؤجر بوجه غير معقول ولا يعتبر المؤجر ممتنعاً عن تلك الموافقة بوجه غير معقول فى أى من الحالات الآتية :

(أولاً) زيادة فترة الايجار من الباطن عن ثلاثة سنوات ،

(ثانياً) استمرار المستأجر نفسه شاغلاً لأي جزء من المبانى ،

(ثالثاً) كون جملة الأجرة المستحقة الدفع للمستأجر بموجب الإيجار من الباطن المزمع إبرامه تجاوز الأجرة المستحقة الدفع من المستأجر للمؤجر .

(2) إذا كان عقد الإيجار لأجل غير مسمى فيعتبر بانقضاء سنة من تاريخ أى إخطار كتابى للمستأجر بالانهاء .





الفصل الخامس
أحكام عامة


دفع مبالغ مضاعفة أو مقدمة.

16ـ (1) لا يجوز للمالك أن يطلب دفع أى مبلغ بالإضافة للأجرة كشرط لإبرام أى إيجار أو استمراره وإذا دفع ذلك المبلغ فيما يتعلق بأى إيجار فيجوز للشخص الذى دفع ذلك المبلغ أن يسترده كدين مدنى على الا تسرى أحكام هذا البند على إبرام أى إيجار أو تجديده ، أو استمراره لمدة سبع سنوات أو أكثر .

(2) لا يجوز لمؤجر المبانى السكنية المؤجرة لأشخاص غير الشركات والهيئات العامة والسفارات والمنظمات الدولية وغيرها من الأشخاص الاعتباريين أن يطلب دفع الأجرة مقدماً لأكثر من ثلاثة أشهر .



الإصلاحات .

17ـ يعتبر المؤجر مسئولاً عن جميع الإصلاحات التى لا يكون المستأجر ملزماً بها الزاماً صريحاً فى عقد الإيجار وإذا كانت المبانى فى حاجة إلى إصلاحات ضرورية فعلى المستأجر أن يخطر المالك للقيام بها فى مدة معقولة ويجوز للمستأجر أن يقوم باجرائها على نفقته الخاصة فى حدود المعقول مع الاحتفاظ بحقه فى الرجوع الى المؤجر لاسترداد التكلفة ويجوز له فى ذلك الخصم بواقع 25% من الأجرة الشهرية أو الدورية التى يدفعها حتى يسترد قيمة تكلفة ما قام به من إصلاحات .



إجراءات المحكمة.

18ـ (1) تعتبر كل القضايا المتعلقة بإيجار المبانى وإخلائها مستعجلة وتنظر ايجازياً بغض النظر عن قيمة الدعوى أو أى سبب آخر وتكون لها أسبقية على الدعاوى الأخرى عند تحديد الجلسات .

(2) بالرغم من أحكام قانون الإجراءات المدنية لسنة 1983 أو أى قانون آخر يحل محله تقوم المحكمة فور تصريح عريضة الدعوى باتباع الإجراءات الآتية :

(أ ) تحديد جلسة للرد على عريضة الدعوى ،

(ب) إرسال صورة من عريضة الدعوى للمدعى عليه وتكليفه بالحضور فى تلك الجلسة وذلك قبل وقت كاف من ميعادها .

(3) على المدعى عليه أن يتقدم بدفاعه كتابة أو شفاهة فى تلك الجلسة .

(4) بعد سماع الدفاع تحدد المحكمة فى ذات الجلسة نقاط النزاع وتحدد أيضاً جلسة للسماع .

(5) لا يجوز للمحكمة أن تؤجل نظر الدعوى أو السير فيها أو شطب أى حكم غيابى سبق أن أصدرته بسبب غياب المدعى عليه أو المحامى أو الوكيل لأى طرف إلا إذا ثبت للمحكمة وجود سبب قهرى للتخلف .



المخالفات والعقوبات.

19ـ كل شخص يرتكب مخالفة لأحكام المادة 13 يعاقب عند الإدانة بالسجن مدة لا تجاوز ستة أشهر أو الغرامة أو العقوبتين معاً .



سلطة إصدار اللوائح.

20.ـ يجوز لمجلس الوزراء أن يصدر اللوائح اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون .