المبادئ الجديدة في قانون أصول المحاكمات /1/ لعام 2016 (31)
----------------------------------------------------------------------
في مقدمات بيع العقار بالمزاد العلني:
قبل القيام بنزع ملكية عقار جبراً من ملكية المدين، هناك منظومة من الإجراءات التمهيدية الدقيقة، تهدف لإحاطة هذه العملية الجراحية القاسية والمؤلمة للمدين، بضمانات قانونية كافية تحمي حقوق كافة الأطراف، نظراً لما تتمتع به العقارات من أهمية في الحياة الاقتصادية والاجتماعية للبلاد.
وعندما طبقت هذه الإجراءات أثناء سريان أحكام القانون السابق، ظهرت بعض الثغرات فيها، كما تسببت ببعض الصعوبات أثناء التنفيذ على العقار، فحاول القانون الجديد سدّ هذه الثغرات، وتلافي تلك الصعوبات على النحو التالي:
نصَّ القانون على بيان جديد يضاف إلى جملة البيانات التي يتوجب تبليغها للمدين بعد تسجيل إشارة الحجز على صحيفة العقار (إخطار الثمانية أيام) وهو:
((تعيين الموطن لكل من هو طرف في الملف التنفيذي ووكلائهم طبقا لنص المادة 281/ ج)) (المادة 381/ ج)
وبرأينا -بموجب هذا النص- إذا كان أحد الأطراف لم يتخذ موطناً مختاراً في الدائرة وليس له موطن معروف، فيجب التنويه بذلك للمدين في متن هذا التبليغ.
-------------------------
في معرض تقدير قيمة العقار المطروح للبيع ووضع اليد عليه أوجب القانون الجديد أن يذكر في المحضر أيضاً، جميع الاعتبارات التي تؤثر في قيمته. (المادة 383/ ب)
مثل خطّ التوتر العالي الذي يخترق الأرض، أو إذا كان متاخماً للسكة الحديدية، أو أن يكون بناءً آيلاً للسقوط، أو قريباً من الطريق العام، أو مطلاً على واد نضر الخضرة.
--------------------------
عالج القانون الجديد إحدى المشاكل المزمنة التي تواجه التنفيذ على العقار، وهي وجود اختلاف في أوصاف العقار على أرض الواقع، وأوصافه في القيد العقاري،
كأن تكون أوصاف العقار في القيد العقاري عبارة عن أرض بعل تزرع حبوب، بينما هي في الواقع أرض مشاد عليها فيلا أو معمل أو بناء طابقي،
أو أن تكون الأوصاف في القيد العقاري، عبارة عن داراً للسكن مؤلفة من خمسة غرف وصالون ومنتفعات، بينما في الواقع عبارة عن مكتب أو محل تجاري، أو داراً مؤلفة من عدد أقل أو أكثر من الغرف، نتيجة الدمج أو التقطيع.
ففي هذه الحالة يجب على من يباشر إجراءات البيع أن يبرز بياناً بقابلية العقار لتصحيح الأوصاف من الجهات المختصة.
وفي هذه الحالة يقوم رئيس التنفيذ بعد بيع العقار بالمزاد بإصدار قرار بتصحيح الأوصاف مع قرار الإحالة القطعية، على أن تكون نفقات هذا التصحيح على نفقة المحال عليه. (المادة 383/ ج)
وبالتالي يجب على من يودّ الاشتراك بالمزاد أن يضع بحسبانه نفقات وتكاليف معاملة تصحيح الأوصاف التي سيتكبدها بالإضافة لثمن العقار الذي سيرسو به المزاد وضرائب ورسوم المبيع.
ولكن ماذا لو كان البيان الوارد من الجهة المختصة يفيد أن العقار لا يقبل تصحيح الأوصاف لا كلاً ولا جزءً؟؟؟
حسم القانون الجديد هذه الناحية وأوجب بيع العقار على وضعه الراهن. (المادة 383/ د)
-----------------------------
حالة وجود مستأجر في العقار المطروح للبيع:
بالنسبة لعقد الإيجار الذي يحوزه شاغل العقار المطروح للبيع بالمزاد، فقد كان القانون السابق يوجب سريانه بحق الحاجز والدائن والراسي عليه المزاد، إذا كان له تاريخ ثابت يعود لما قبل تبليغ الإخطار التنفيذي للمنفذ عليه،
كما كان ينصُّ في حالة عدم وجود تاريخ ثابت على العقد بسريانه عليهم أيضاً إذا كان من أعمال الإدارة الحسنة.
فأتي القانون الجديد بأحكام مختلفة كلياً عن هذه، حيث نصَّ على عدم سريان العقد غير ثابت التاريخ بحقهم نهائياً سواء بحسن نية أم بسوئها. (المادة 386/ ب)
وقام بتعديل تاريخ بدء سريان العقد ثابت التاريخ بحق المذكورين، فاعتبره يسري إذا كان ثابتاً قبل تسجيل إشارة الحجز الاحتياطي، أو تسجيل الملف التنفيذي، (المادة 386/ آ)
وواضح أن هذا التعديل قام به المشرع حتى يقضي على ظاهرة التواطؤ المعتادة التي يقوم بها المنفذ عليه عادة قبل تبلغه الإخطار حيث كان يتوقع تنفيذ حكم صادر ضده.
وفي هذا الصدد ينبغي التفريق بين حالتين:
1 – مستأجر عقار بيده عقد إيجار ثابت التاريخ، يعود في العقارات السكنية لما قبل سريان القانون رقم 6 لعام 2001، وفي العقارات التجارية يعود لما قبل سريان القانون رقم 10 لعام 2006، أو بيده إثبات لهذه العلاقة ثابت التاريخ، مثل حكم تخمين أو بطاقة مطالبة بالإجرة.
هذا المستأجر خاضع لأحكام التمديد الحكمي وتحديد بدل الأجرة، ويمتع بالحماية القانونية الكاملة للمستأجر التي يمنحها قانون الإيجار رقم 20 لعام 2015.
2 – مستأجر عقار بيده عقد إيجار ثابت التاريخ، ولكنه بعد تاريخ سريان القوانين المذكورة آنفاً.
هذا المستأجر لا يتمتع بالحماية التي يسبغها القانون 20 لعام 2015، ولكن يتوجب احترام مدة عقد الإيجار الذي بحوزته إذا كانت لا تتجاوز ثلاث سنوات،
أما إذا كانت مدة عقد الإيجار تتجاوز الثلاث سنوات والعقد غير مسجل على صحيفة العقار بالسجل العقاري، فلا تسري مفاعيله بحق المذكورين في هذه المادة فيما يجاوز الثلاث سنوات حسب المادة 16 من قانون السجل العقاري رقم 188 لعام 1926.
للبحث صلة إن شاء الله .....
المبادئ الجديدة في قانون أصول المحاكمات /1/ لعام 2016 (31) ﺍﻋﺪﺍﺩ ﻭﺑﺤﺚ ﺍﻟﺎﺳﺘﺎﺫ ﻋﺎﺭﻑ الشعال
