المبادئ الجديدة في قانون أصول المحاكمات /1/ لعام 2016 (32)
---------------------------------------------------------------
في قائمة شروط البيع:
في بادرة غير مسبوقة، نصَّ القانون الجديد على:
أول اعتراف تشريعي مباشر بالأثر القانوني للوكالة غير القابلة للعزل، بأنها بيع ناجز،
وعلى أول اعتراف تشريعي غير مباشر بالدعوى الإقرارية ....
((قائمة شروط البيع التي تضعها دائرة التنفيذ من أجل بيع عقار، تعتبر بمثابة إيجاب من الدائرة المذكورة موجه للناس كافة، ويعتبر العطاء المقدم من المزايد الأخير قبولاً لهذا الإيجاب))
(نقض - قرار 788 – تاريخ 21/ 11/ 1960 – مجلة القانون لعام 1961 – ص70)
يعبر هذا الاجتهاد أصدق تعبير عن فلسفة القانون لعملية البيع الجبري التي تقوم بها دائرة التنفيذ، من كونها عملية تعاقد، بكل ما لعقد البيع من أركان كإيجاب وقبول وثمن،
ومن هذا المنطلق تعتبر "قائمة شروط البيع" ركناً ركيناً من أركان هذا العقد، فهو بمثابة إيجاب موجه من البائع وهو دائرة التنفيذ، للجمهور، ليتقدم من يرغب بقبول الشراء.
وقد حرص المشرع إن تدرج في هذه القائمة، كافة البيانات التي تهم الجمهور الموجه له (الإيجاب)، من سبب البيع وشروطه، وكافة المعلومات عن العقار والقيمة المقدرة له، وأن يرفق بها الوثائق المؤيدة للبيانات التي تضمنتها،
ومنح المشرع أطراف الملف التنفيذي فرصة -قبل بيع العقار- للاعتراض على هذه القائمة، وعلى الإجراءات التنفيذية.
الاعتراف التشريعي بالأثر القانوني للوكالة غير القابلة للعزل، والدعوى الإقرارية:
******************************************************************
من أهم الإشكالات التي كانت تواجه الدائن عند الحجز على أملاك خصمه، ألا يكون العقار مسجل باسم المدين في السجل العقاري، وإنما يملكه بسند رسمي كالحكم القضائي، أو وكالة عدلية (غير قابلة للعزل).
فقضى القانون الجديد بوجوب بيع هذا العقار في هذه الحالة، وبأن يرفق بقائمة شروط البيع الحكم القضائي القطعي، أو الوكالة غير القابل للعزل اللذان يثبتان ملكية المدين للعقار بالرغم من بقائه مسجلاً على أسم المالك السابق، وأن يرفق بالقائمة أيضاً موجزاً عن أي منهما حسب الحال. (المادة 389/ د)
والمقصود بالموجز عن الحكم هو ذكر منطوقه على الأقل، وبالنسبة للوكالة فالموجز يقتضي ذكر الشروط المتعلقة بالبيع الواردة بالوكالة.
كما لحظ وجوب إخبار فئتين إضافيتين من الأشخاص الذين يتوجب تبليغهم، ما تمّ من إجراءات بعد ضم "قائمة شروط البيع" للملف حتى يتسنى لهم الاعتراض عليها، وهما:
1 - المالكين الذين باعوا العقار للمدين المنفذ عليه بموجب الوكالة العدلية غير القابلة للعزل، أو بموجب الحكم القضائي مكتسب الدرجة القطعية.
2 - أصحاب الحقوق والإشارات السابقة للحجز.
ويجري تبليغ كافة الفئات التي نصَّ عليها المشرع إلى موطنهم في حال كان معروفاً وإلا فإن التبليغ يجري على لوحة إعلانات دائرة التنفيذ. (المادة 390/ ب)
من الواضح أن القصد من تبليغ الفئة الأولى، سببه الأخذ بمبدأ جواز بيع العقار المملوك بموجب حكم قضائي أو وكالة عدلية غير قابلة للعزل، وبالتالي يغدو منطقياً تبليغ كافة المالكين السابقين وصولاً للمالك المسجل على أسمه العقار في القيد العقاري، إذ لربما يكون لأحدهم حقوقاً معلّقة لدى المنفذ عليه، فمن العدل والحكمة إحاطته علماً بما يتمُّ من إجراءات،
مع التنويه أنه يتوجب في هذه الحالة بالذات الاحتياط والحذر الشديدين قبل اللجوء لتبليغه على اللوحة، كونه ليس طرفاً في العلاقة بين طالب التنفيذ والمنفذ عليه، وظاهر الحال يدل على وجود حقوق عينية له بالعقار طالما أنه ما زال على اسمه بالصحيفة العقارية.
أما بالنسبة لتبليغ الفئة الثانية، فيؤخذ على النص سوء الصياغة الركيكة، حيث نص القانون الجديد على وجوب تبليغ:
((أصحاب الحقوق والإشارات السابقة للحجز))
وأبقى على الفئة التي ذكرها القانون السابق وهي:
((الدائنين الذين سجلوا حجزا لمصلحتهم والدائنين أصحاب الرهون والتأمينات والامتياز))
ونلاحظ بوضوح أن الفئة الأخيرة التي أبقاها المشرع هي نفسها الفئة الجديدة التي أضافها، مما تسبب بتكرار مخلُّ ومعيب بالنص كان يفترض ألا يقع المشرع بمثله.
من ناحية ثانية إذا أنعمنا النظر بالنص نلحظ أن المشرع تجنَّب الإيعاز بتبليغ الأطراف "قائمة شروط البيع" نفسها بالرغم من كونها ركن ركين من أركان البيع، وإنما أوعز بإخبارهم ما تمَّ من إجراءات، حتى يتسنى لهم إبداء الاعتراض عليها ضمن المدة القانونية.
ولعل المشرع في هذه المرحلة التي استنفذ فيها المنفذ عليه كافة الفرص لوفاء الالتزام، أراد تخفيف العبء عن المأمور ومباشر الإجراءات، بإبلاغ القائمة ومرفقاتها للأطراف، علماً أن السند التنفيذي المرفق مع هذه القائمة، سبق أن تبلغه المنفذ عليه عند بدء الإجراءات،
لذلك يغدو منطقياً أن يفرض المشرع على أطراف الملف إن كانوا مهتمين به فعلاً، الشخوص بنفسهم والاطلاع على الإجراءات التي تمت به وعلى القائمة، وإبداء أوجه الاعتراض عليها إن وجدت.
في الواقع لئن كنّا نقدّر الأسباب التي دعت المشرع لإقرار هذا النص الجديد، الذي أخذ بمفاعيل الوكالة غير القابلة للعزل، والحكم القضائي، واعتبار أثرهما القانوني مساوٍ لأثر التسجيل في الصحيفة العقارية، بالنظر لشيوع التملك بهاتين الوسيلتين في مناطق واسعة من البلاد،
غير أنه لا يمكننا غض الطرف عن مخالفته لأحكام قانونية أساسية في أثر تملك الحقوق العينية بتسجيلها في السجل العقاري،
ذلك أن المادة 11 من قانون السجل العقاري 188 لعام 1926 تنص صراحة على أن:
((الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني، أو نقله، أو إعلانه أو تعديله أو إبطاله، لا تكون نافذة، حتى بين العاقدين، إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها. ولا يمنع ذلك حق المتعاقدين المتبادل في المداعاة، فيما يتعلق بعدم تنفيذ اتفاقاتهم.
تطبق هذه الأحكام خاصة على الصكوك، والاتفاقات العقارية، والوقفيات وحجج تجزئة حقوق الأوقاف التي تنظم أو تصدق من قبل كتاب العدل والمحاكم الشرعية))
وحتى لو استطعنا تلمس العذر للمشرع بالاعتداد بالحكم القضائي كسند للملكية مستمد من أحكام المادة 825 من القانون المدني، بالرغم من صراحتها بأن أثر الحكم في اكتساب الملكية لا يبدأ إلا من تاريخ تسجيله في السجل العقاري،
غير أنه لا يمكن تلمس العذر له بالنسبة للوكالة العدلية غير القابلة للعزل، لتعارضها الشديد مع الأحكام المستقرة لأثر كسب الملكية الواضح من نص المادة 11 سالف الذكر،
وعليه، فإن الاعتداد بها كسند ملكية سيثير إشكالات هائلة لا يتسع المجال لبسطها في هذا المقام.
----------------------------
في اشتراك عدة دائنين بتقاسم ثمن العقار المبيع:
كان القانون السابق ينص في المادة 390 منه على أن جميع الدائنين الثابتة حقوقهم بأحكام أو أسناد رسمية واشتركوا في الحجز يصبحون من تاريخ اشتراكهم طرفاً في الإجراءات.
في الواقع كان هذا النص ملتبساً وسيء الصياغة، ويسمح لدائنين وهميين بالاشتراك بالملف التنفيذي وعرقلة توزيع ثمن العقار المبيع على الدائنين الفعليين،
فأجرى القانون الجديد عملية تنقيح واسعة وحميدة للنص، وضع بموجبها حداً للدائنين الوهميين،
فبين بشكل واضح أن الحجز المقصود بالنص هو الاحتياطي وليس التنفيذي،
أو أن يكون دينه ثابتاً قبل تسجيل الملف التنفيذي، فيحق للدائنين المذكورين حتى جلسة البيع الاشتراك بالملف التنفيذي، وأصبحت صيغة النص كما يلي:
((جميع الدائنين الثابتة حقوقهم بأحكام أو أسناد رسمية قبل تاريخ تسجيل الحجز الاحتياطي أو تاريخ قيد الملف التنفيذي واشتركوا فيه يصبحون من تاريخ اشتراكهم طرفا في الإجراءات على أن يتم هذا الاشتراك في موعد أقصاه قبل يوم جلسة البيع بالمزاد العلني)) (المادة 392/ آ)
والمقصود بأنهم يصبحون طرفاً في الإجراءات، هو حقهم بطلب البيع إذا تلكأ طالب التنفيذ بطلبه، أو إذا تصالح مع المنفذ عليه، ولهم الحق ايضاً باستيفاء ديونهم من ثمن العقار أو الدخول مع بقية الدائنين بقسمة غرماء.
----------------------------
وعلى عادته أيضاً، لم ينس المشرع إعطاء أفضلية لديون الدولة الممتازة في استيفاء حقوقها من المبيع، فنص على حقها بالتدخل بالملف حتى بعد بيع العقار وقبل توزيع الثمن!! فنص في القانون الجديد على أنه:
((لجهات الدولة العامة التي لحقوقها امتياز المنصوص عليها في المادة /1118/ من القانون المدني أن تتدخل في القضية التنفيذية في أي مرحلة حتى تاريخ توزيع قيمة المبيع)) (المادة 392/ ب)
---------------------------
لم يأت القانون الجديد بأي تعديل على أحكام الاعتراض على قائمة شروط البيع سوى إضافة مبدأ جديد يقول:
((لا يقبل بعد البت بالاعتراضات آنفة الذكر أي اعتراض آخر على الإجراءات التنفيذية السابقة من أي طرف أو جهة كانت)) (المادة 399/ د)
وبالرغم من أن هذا النص يعتبر من قبيل لزوم ما لا يلزم، لأنه مفهوم من نص المادة 396 في ذات القانون، غير أن المشرع أراد التأكيد على ذلك بشكل لا لبس فيه منعاً لأي تأويل أو تفسير شاذ يسمح بتأخير البيع، من أجل البت باعتراضات متكررة أو جديدة بعد فوات الميعاد المقرر لها.
للبحث صلة إن شاء الله .....
المبادئ الجديدة في قانون أصول المحاكمات /1/ لعام 2016 (32)ﺍﻟﺎﺳﺘﺎﺫ ﻋﺎﺭﻑ الشعال
